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“深圳提出‘二次房改’早于全国，目标便是解决深圳人地错配，从而导致住房供需严重失衡，进而推动深圳房价不断上涨的根源性问题。” 国家高端智库CDI研究员宋丁告诉《中国新闻周刊》，深圳希望效仿新加坡的住房“双轨制”模式必威首页体育，人才房、安居型商品房分别为商品房售价的60%、50%，形成保障房占据住宅供应总量六成的目标，这一目标远远超过过往保障房在新增住房中的占比。

2022年11月深圳推出第一批人才房，超1.5万户家庭选购4422套房源，选房历时20天，最终仅有1930套被选定，去化率约43.65%。不同区域项目分化严重，两房三房分化也较为明显必威首页体育，其中龙岗宝龙和大鹏新区的3个项目销售惨淡，大鹏新区的安居君兰湾府三房最终选房率只有1%左右，龙岗宝龙的安居颢龙苑三房也仅有22%的选房率。

宋丁告诉《中国新闻周刊》，关于配售型保障房的模式，目前正处在政策的模糊点上，但是其中有两点精神被明确：一是通过配售型保障房供应，让中低收入阶层“居者有其屋”；二是让商品住房回归商品属性，意味着未来将取消一系列针对商品住房的限制性措施。“‘14号文’对于配售型保障房某种意义上‘留白’，地方政府进入一个政策研究的阶段。”

宋丁告诉记者，近年深圳政府能够供应的“净地”可能只有十几平方公里必威首页体育，并且散落在各区，存量最多的坪山区可能也仅有8~10平方公里。这意味深圳不可能像其他城市那样大手笔供地，也使得深圳对于房地产业的依赖较小，必须押注产业经济。利用有限的空间，一方面通过提高容积率，如现在推行“工业上楼”提高产业用地效率；另一方面就是依靠更多高新技术产业实现内涵式增长。当一些城市因为此次房地产下行谷底被“套牢”之时，深圳受此拖累较少。

但是，这确实造成深圳住宅用地出让较少，特别是在2020年之前，最少的一年仅出让一块宅地，平时每年出让宅地数量也不会超过五块。因此造成人地错配，人口持续增长，但住宅供应难以跟上。“民间一直在呼吁深圳扩容，但实际上深圳过去较长时间通过住房需求外溢的方式解决人地错配问题，惠州、东莞承接了大量深圳的外溢需求必威首页体育，东莞一些毗邻深圳区域的房价甚至高于东莞主城区。”宋丁说。

需求外溢之余，深圳也希望更多挖掘内部增量，一方面是依靠城市更新增加住宅供应，另一方面便是通过二手房市场。“其实深圳二手房源数量很少，此前深圳不足200万套，有限的供应成为推高深圳房价的源头。”宋丁说，供需错配带来的另一个结果是深圳住宅容积率不断提升，10年前深圳住宅多为32层，此后逐渐增加至45层、60层以上，甚至75层，只能通过不断增加的容积率解决供应不足的问题。

而按照广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉的统计，深圳“十一五”(2006~2010年)、“十二五”(2011~2015年)曾分别计划建设保障房17万套、24万套，但最终均未达成，“十一五”“十二五”保障房的竣工量仅为两万套、10.2万套。其根源便是在划分有限的土地资源时，没有将供地大规模留给保障房。

今年年中，深圳白芒村的“统租事件”引发大量关注。“统租”的本质便是为了提升白芒村的居住品质，同时也为了筹集保租房，南山区国资委直属的深圳市深汇通投资控股有限公司(下称“深汇通”)号召白芒村业主将房屋统一租给深汇通，深汇通将房屋改造之后再对外出租，而其中一部分改造完成的房源会纳入保租房范畴，但是遭遇租客抵制。

宋丁解释称，考虑到现有城中村环境与配套较差必威首页体育，一些初到深圳的群体可能不愿租住，从而导致这些人离开深圳。另外租赁人口其实最为关注房租、水电费用的收取，国企取代原本的“二房东”或村民运营城中村房源，可以更好地稳定租金涨幅。“城中村改造有其必要性，白芒村统租的方向是对的，只是操之过急。短期内让5万余名租客全部搬离，面临寻找新住所、孩子上学等一系列问题。”

深圳近年来逐渐转向第二种城中村改造模式。2019年，《深圳市城中村(旧村)综合整治总体规划(2019-2025)》对外发布，划定了全市城中村综合整治分区范围，其中福田、罗湖和南山综合整治分区划定比例不低于75%，其余各区不低于54%，规定综合整治分区内的城中村不得拆除重建，同时由各区政府直接投资对纳入综合整治的城中村进行基础设施改造。

宋丁曾对深圳城中村改造保租房较为成功的元芬村案例进行调研。他告诉记者，“国企会逐步租下城中村房源，如深圳元芬村房源便是国企持有40%，二房东持有40%，村民自持20%，未来国企持有的房源比例还会上升。而且往往会付给原住村民更高的房租，甚至是原有租客房租的一倍，因此在原住村民处一般不会遇到阻力。即使是在今年的白芒村统租争议中，几乎没有原住村民反对的声音，更大的阻力来自于‘二房东’，因为统租直接伤害其利益。”

宋丁告诉记者，国企依然有降低成本、增加利润的空间。比如重新进行空间布局，将单间房屋面积变小，普遍缩小几平方米至十平方米，从而可以改造出更多房间。再比如可以通过“地内损失地外补”的方式，政府会将城中村配套服务设施的运营也交给负责改造的国有企业，类似香港地铁用物业租赁的收入填补地铁运营的亏损。从元芬村的案例来看，国企基本可以达到收支平衡，甚至微利的状态。